토지거래 허가 구역이란 ? 그 영향은 ?

강남3구+용산' 아파트 전체 토허제...한 달 만에 번복한 부동산 정책

 

정부가 강남·서초·송파·용산에 있는 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정한다.

지난달 서울시가 토허제를 해제하면서 '잠삼대청'(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)을 중심으로 부동산 가격이 크게 오른 것에 대한 특단의 조치다.

 

토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역(토지거래허가제)은 부동산 투기 방지 및 실수요자 보호를 목적으로, 일정 면적
이상의 토지를 매매할 때 사전에 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 제도입니다.

📌 법적 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조
📌 지정 주체: 국토교통부 장관, 시·도지사
📌 지정 기간: 5년 이내(필요 시 연장 가능)

토지거래허가구역으로 지정되면, 해당 지역의 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 반드시 받아야 하며, 허가 없이 거래할 경우 무효가 됩니다.

토지거래허가구역의 지정 기준

토지거래허가구역은 특정 지역의 투기 우려가 높거나, 개발 이슈로 인해 지가 상승 가능성이 클 때 지정됩니다.

지정 요건:

✔ 부동산 투기 과열 우려 – 단기간에 부동산 가격이 급등한 지역
✔ 대규모 개발사업 진행 – 신도시 개발, 대형 인프라(공항, 철도, 산업단지 등) 계획 지역
✔ 투기 수요 증가 예상 – 정부 정책 발표 후 관심이 집중되는 지역

최근 지정 사례:

• 서울 강남, 송파, 강동 등 재건축·재개발 지역
• GTX(수도권 광역급행철도) 역세권
• 세종시, 수도권 일부 3기 신도시 예정지

토지거래허가제의 주요 규제 사항

토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지를 매매할 경우, 단순 계약만으로는 소유권 이전이 불가능합니다.

반드시 구청의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 거래하면 법적으로 무효가 됩니다.

✅ 허가 대상 면적 (기본 기준)

지역 유형주거지역상업지역공업지역녹지지역

도시지역	60㎡ 초과	150㎡ 초과	150㎡ 초과	100㎡ 초과
비도시지역	200㎡ 초과	200㎡ 초과	200㎡ 초과	100㎡ 초과

실제 거주 및 이용 목적이 아닌 경우 허가가 거부될 수 있음!
허가 후 2년간 실거주 및 실사용 의무 (단순 투자 목적 구매 제한)

 

토지거래허가구역 지정이 부동산 시장에 미치는 영향

① 부동산 거래 제한 → 시장 위축

토지거래허가제가 시행되면 허가 절차가 까다로워지고, 실거주·실사용 목적만 허용되므로 거래량이 급감할 수 있습니다. 투자자들의 매매가 어려워지면서 가격 상승이 제한되거나, 일부 지역에서는 가격 하락 현상이 나타나기도 합니다.

토지거래허가구역에서 부동산 투자 시 유의할 점

✅ 허가 대상 면적 확인 필수 → 매매하려는 토지가 허가 대상인지 먼저 확인
✅ 실사용 목적이어야 허가 승인 가능 → 단순 투자 목적은 허가 거부될 가능성 큼
✅ 2년간 실거주·실사용 조건 유지 → 이를 위반하면 과태료 및 허가 취소 가능
✅ 향후 해제 가능성 고려 → 일부 지역은 일정 기간 후 규제가 해제될 수도 있음

🔍 토지거래허가구역의 지정 여부는 ‘국토교통부, 각 지자체 홈페이지’에서 확인 가능!